Mitä kuntoarvio maksaa ja miten projekti etenee taloyhtiössä?

Taloyhtiön kuntoarvio on yksi tärkeimmistä työkaluista, kun halutaan muodostaa selkeä kokonaiskuva rakennuksen kunnosta ja tulevista korjaustarpeista. Isännöitsijälle ja hallitukselle kuntoarvio tuo käytännössä vastauksen kahteen olennaiseen kysymykseen: missä kunnossa kiinteistö on nyt ja mitä toimenpiteitä tuleville vuosille kannattaa suunnitella.

Moni pohtii kuitenkin samoja asioita ennen päätöstä: mitä kuntoarvio maksaa, kuinka nopeasti se saadaan tehtyä ja mitä projekti käytännössä sisältää.

Tässä artikkelissa käymme läpi esimerkkikohteen avulla, miten taloyhtiön kuntoarvio etenee käytännössä tarjouspyynnöstä valmiiseen raporttiin ja PTS-suunnitelmaan asti. Kohteen nimi ja sijainti on jätetty pois, mutta projektin kulku perustuu todelliseen toimeksiantoon.

Esimerkkikohteessa, joka oli 47 asunnon kerrostalo, kuntoarvion hinta oli noin 3 500 euroa sisältäen arvonlisäveron.

Kuntoarvion lopullinen hinta riippuu aina kohteen koosta, rakennusten määrästä, järjestelmien laajuudesta ja siitä, kuinka paljon lähtötietoja on valmiina käytettävissä. Tämä hinta antaa kuitenkin käytännön suuntaa siitä, millaisesta kokonaisuudesta taloyhtiön kuntoarviossa voi olla kyse.

Pelkkä raportti ei vielä tee kuntoarviosta hyödyllistä, vaan arvo syntyy siitä, että kiinteistöä tarkastellaan kokonaisuutena ja havainnot jalostetaan hallituksen ja isännöitsijän käyttöön selkeäksi PTS-suunnitelmaksi.

Hyvin toteutettu kuntoarvio ei ole vain yksi tarkastuskäynti. Se on prosessi, jossa yhdistyvät lähtötietojen keruu, asukkaiden kokemukset, asiantuntijoiden kohdekäynti, raportointi ja tulosten läpikäynti.

Tässä esimerkkiprojektissa työ eteni näin:

• kohteesta tuli tarjouspyyntö
• tarjous laadittiin ja asiakas hyväksyi sen
• asukaskyselyt jaettiin viikon sisällä tilauksesta
• kyselyt kerättiin ja kohdekäynti tehtiin noin kahden viikon kuluttua jakamisesta
• noin viikon kuluttua kohdekäynnistä kuntoarvio ja PTS olivat valmiina asiakkaalle
• lopuksi havainnot käytiin läpi hallituksen kanssa kokouksessa

Kuntoarvioprojekti käynnistyy yleensä siitä, että taloyhtiö tai isännöitsijä pyytää tarjouksen. Tässä vaiheessa määritellään projektin laajuus, kohteen perustiedot ja tavoitteet.

Tarjousvaiheessa on tärkeää ymmärtää, mitä tilaaja tarvitsee. Halu saada yleiskuva kiinteistön nykykunnosta on usein vasta lähtökohta. Käytännössä taloyhtiö tarvitsee tavallisesti myös näkymän siihen, mitä korjauksia ja huoltotoimia kannattaa varata tuleville vuosille.

Siksi kuntoarvio ja PTS kulkevat yhdessä.

Tässä esimerkkikohteessa asukaskyselyt jaettiin viikon sisällä tilauksesta.

Asukaskysely on tärkeä osa taloyhtiön kuntoarviota, koska se tuo esiin rakennuksen toimintaan liittyviä arjen havaintoja. Asukkaat kertovat usein asioista, joita ei voi täysin päätellä pelkällä silmämääräisellä tarkastuksella.

Myös esimerkkikohteen raportissa käyttäjäkysely on selvästi mukana osana kuntoarvion toteutusta, ja sen perusteella tunnistettiin esimerkiksi vetoisuutta, ikkunoiden huurtumista, lämpötilavaihtelua, lämpimän veden viivettä ja ilmanvaihtoon liittyviä havaintoja.

Käytännön työssä tämä vaihe sisälsi myös avainten haun kohteeseen sekä palautuslaatikkojen viemisen paikalle, jotta asukaskyselyt saatiin kerättyä sujuvasti takaisin.

Laadukas kuntoarvio vaatii kunnolliset lähtötiedot. Tässä projektissa asiantuntijoille koottiin valmiiksi muun muassa:

• kulutustiedot
• isännöitsijätodistus
• kohteen korjaushistoria
• asukaskyselyiden tulokset

Esimerkkikohteen varsinaisessa raportissa lähtötietoina mainitaan asukaskyselyn tulokset, isännöitsijätodistus, kulutustiedot ja kiinteistön korjaushistoria.

Juuri tämä vaihe tekee kuntoarviosta aidosti hyödyllisen. Kohdetta ei arvioida irrallaan, vaan havaintoja verrataan kiinteistön historiaan, käyttöön ja asukkaiden kokemuksiin.

Noin kahden viikon kuluttua asukaskyselyiden jakamisesta kyselyt kerättiin ja varsinainen kohdekäynti toteutettiin.

Hyvän kuntoarvion vahvuus on siinä, että kohdetta ei tarkastele vain yksi henkilö. Esimerkkikohteen raportissa kuntoarvion suorittajina on rakennustekniikan, LVI-järjestelmien sekä sähkö- ja tietojärjestelmien asiantuntijoita.

Tämä on taloyhtiön näkökulmasta tärkeää, koska rakennuksen kunto ei muodostu vain rakenteista. Samalla kertaa pitää ymmärtää myös talotekniikan toiminta, sähköjärjestelmien kunto ja se, miten eri havainnot liittyvät toisiinsa.

Moniammatillinen kohdekäynti antaa huomattavasti paremman kokonaiskuvan kuin erilliset yksittäiset tarkastukset.

Tässä esimerkkiprojektissa kuntoarvio ja PTS valmistuivat noin viikon kuluttua kohdekäynnistä.

Se tarkoitti käytännössä tätä aikataulua:

• 1 viikko tilauksesta: asukaskyselyt jaettiin
• 2 viikkoa jakamisesta: kyselyt kerättiin ja kohdekäynti tehtiin
• 1 viikko kohdekäynnistä: kuntoarvio ja PTS toimitettiin asiakkaalle

Kun projekti on hyvin organisoitu, taloyhtiö voi saada päätöksenteon tueksi raportin varsin nopeasti.

Esimerkkikohteen kuntoarvioraportti sisältää erillisen yhteenvedon, toimenpide-ehdotuksia ja PTS-ajattelun, ja erillisessä PTS-raportissa tulevia toimenpiteitä on aikataulutettu usealle vuodelle eteenpäin.

PTS eli pitkän tähtäimen suunnitelma on käytännössä työkalu taloyhtiön kunnossapidon ja korjausten suunnitteluun. Sen avulla hallitus ja isännöitsijä näkevät, mitä toimenpiteitä kiinteistössä voi tulla vastaan seuraavien vuosien aikana ja millaisiin kustannuksiin on hyvä varautua.

Esimerkkikohteen kuntoarvioraportissa PTS kuvataan kuntoarvioijien ehdotuksena kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi, ja kustannusarvioita käytetään budjetoinnin tukena.

Taloyhtiölle PTS ei ole vain tekninen liite. Se on käytännössä yksi tärkeimmistä dokumenteista tulevien päätösten kannalta.

Kuntoarvioprojekti ei päättynyt siihen, että raportti ja PTS lähetettiin asiakkaalle. Samalla sovittiin kokous hallituksen kanssa, jossa havainnot esiteltiin ja asiantuntijat vastasivat kysymyksiin.

Tämä vaihe on erittäin tärkeä, sillä kuntoarvion todellinen hyöty syntyy vasta silloin, kun raportin sisältö muuttuu päätöksenteon tueksi. Hallitus tarvitsee usein käytännön vastauksia siihen, mitkä asiat ovat kiireellisiä, mitä voidaan seurata ja mitä kannattaa ottaa mukaan tulevaan kunnossapitosuunnitteluun.

Taloyhtiön kuntoarvio kannattaa tehdä silloin, kun halutaan siirtyä reagoivasta korjaamisesta suunnitelmalliseen kunnossapitoon.

Hyvin toteutettu kuntoarvio auttaa:

• muodostamaan selkeän kokonaiskuvan kiinteistön kunnosta
• tunnistamaan tärkeimmät korjaus- ja huoltotarpeet
• tukemaan hallituksen ja isännöitsijän päätöksentekoa
• laatimaan PTS:n tulevien vuosien suunnitteluun
• vähentämään yllätyksiä kunnossapidossa ja budjetoinnissa

Jos kysymys kuuluu, mitä kuntoarvio maksaa ja miten se etenee taloyhtiössä, tämän esimerkkikohteen perusteella vastaus on varsin selkeä:

Taloyhtiön kuntoarvio maksaa noin 3 500 euroa sisältäen arvonlisäveron, ja hyvin organisoituna projekti voidaan viedä tarjouspyynnöstä valmiiseen raporttiin ja PTS-suunnitelmaan muutamassa viikossa.

Prosessi sisältää käytännössä:

• tarjousvaiheen
• asukaskyselyt
• lähtötietojen keruun
• moniammatillisen kohdekäynnin
• kuntoarvioraportin
• PTS-suunnitelman
• tulosten esittelyn hallitukselle

Juuri siksi kuntoarvio on taloyhtiölle paljon enemmän kuin raportti. Se on käytännön työkalu kunnossapidon suunnitteluun.